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Ingénierie patrimoniale

Votre objectif : optimiser votre fiscalité
Trois générations

DONATION DE L'USUFRUIT TEMPORAIRE

Aider financièrement vos enfants, vos parents, une association - Réduire votre imposition

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Donation de l’usufruit temporaire
Limiter son imposition

Acte juridique

La donation d’usufruit temporaire vous permet de donner l’usufruit d’un bien pendant une durée définie dans l’acte de donation (souvent de 10 ans) au terme de laquelle, en qualité de donateur, vous récupérez cet usufruit et retrouvez votre pleine propriété.

La propriété est composée de plusieurs droits sur le bien : l’occuper, en percevoir les revenus et le vendre. Si vous détenez tous ces droits, vous êtes plein propriétaire. Si des personnes différentes détiennent ces droits séparément, on appelle cela un démembrement avec un usufruitier (occupation, perception des revenus) et un nu-propriétaire (détention future de la pleine propriété au terme de l’usufruit).

Cette stratégie est intéressante car elle permet de faire d’une pierre deux coups :

1/ aider financièrement vos enfants, vos parents ou bien une association en leur transmettant la jouissance d’un bien. Ils vont percevoir les revenus à votre place ou l’utiliser comme ils le souhaitent. Ils peuvent allez jusqu’à vendre l’usufruit pour récupérer un capital. C’est un coup de pouce temporaire, comparable à une forme d’assistance alimentaire.

2/ réduire votre imposition, que ce soit l’impôt sur le revenu en ne percevant plus les revenus du bien objet de la donation ou l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) car seul l’usufruitier sera redevable de cet impôt.

Pour optimiser cette stratégie, il est important que le bien que vous donnez produise des revenus ou puisse être utilisé par le bénéficiaire de la donation.

Comment ça fonctionne ?

Vous pouvez faire la donation seul ou avec votre conjoint et au profit de la personne de votre choix qui deviendra usufruitière.

Si le bénéficiaire est un mineur ou une personne protégée (tutelle, curatelle, …), il devra peut-être se faire assister de son représentant pour accepter la donation.

Tout type de biens (immeubles, meubles, portefeuille titres, parts sociales, etc.) peut être donné. Par exemple, vous pouvez donner des parts d’une société civile immobilière dans laquelle vous détenez un bien locatif.

Suite à la donation, vous serez nu-propriétaire et le bénéficiaire sera usufruitier. Vos droits et obligations respectifs seront ainsi différents. Dans le cas d’un bien immobilier, vous serez en charge des gros travaux (ex : refaire la toiture) et l’usufruitier devra maintenir le bien en bon état en faisant des dépenses d’entretien.

La rédaction d’une convention de démembrement vous permettra de répartir le paiement des charges (travaux, impôts, …) et d’éviter les conflits.

Pour formaliser cette donation, vous devrez passer devant un notaire.

Point de vigilance

La donation doit présenter un avantage pour le donataire. Si vous donnez un bien sur lequel il n’aura pas la jouissance ou il ne pourra pas bénéficier de revenus, seul vous bénéficierez d’un avantage : la diminution de votre imposition. Dans ce cas, l’administration fiscale pourrait considérer que vous souhaitiez seulement échapper à l’impôt et ouvrir une procédure d’abus de droit.

A l’inverse, cette donation ne doit pas vous mettre en difficulté :

  ● Dans le cas où vous faites cette donation au profit de vos enfants, il est préférable qu’ils soient détachés et qu’ils fassent leur propre déclaration de revenus. En cas de rattachement, la stratégie serait moins efficace car vous devrez intégrer leurs revenus dans votre déclaration fiscale.
  ● Vous ne pourrez plus vendre le bien en pleine propriété. Pour cela, vous devrez racheter l’usufruit pour sa durée résiduelle en obtenant l’accord de l’usufruitier et nétant assujetti à des droits d’enregistrement similaires à l’achat d’un immeuble.

Ne donnez surtout pas le bien si vous avez besoin de ses revenus pour vivre : la donation est irrévocable.

Si vous décédez pendant la durée de l’usufruit, la donation ne sera pas annulée. Votre droit de
nue-propriété tombera dans votre succession. Vos héritiers deviendront alors nus propriétaires. La pleine propriété sera reconstituée sur leurs têtes lorsque la donation aura pris fin.

Si vous donnez le bien à une association, il existe un risque d’abus de droit. Celui-ci est écartée lorsque :

  ● la donation est réalisée par acte notarié ;
  ● la durée de l’usufruit est de 3 ans minimum et l’usufruit porte sur un bien conforme à la réalisation du but poursuivi par l’organisme ;
  ● le bénéficiaire est une association d’utilité publique ou un établissement public.

Mise en place
Combien ça coûte ?

Si vous détenez déjà un bien productif de revenus, cette stratégie est d’autant plus intéressante car vous n’avez pas à faire d’investissement spécifique.

Impôt sur les biens donnés

La donation est taxée en fonction du lien qui existe entre vous et le donataire mais également de la valeur du bien. Dans le cas d’un usufruit temporaire, cette valeur correspond à 23% par tranche de 10 ans.

Si vous donnez à vos enfants, ils bénéficient d’abattement et exonération, si les conditions
sont remplies :
• 100 000 € tous les 15 ans, quel que soit le bien donné,
• 159 325 € en cas de handicap.

Si la valeur du bien est supérieure à ces seuils ou si ces abattements ont été en tout ou partie  consommés, le reliquat du don sera taxé selon un barème progressif entre 5 et 45 %.

Il est possible de faire plusieurs donations consécutives sur le même bien. Vous pourriez faire des donations successives d’une durée de 15 ans pour profiter de la reconstitution des abattements ce qui permettrait de prolonger la donation en minimisant les coûts pour le donataire.

Frais de notaire

Le notaire perçoit des frais proportionnels à la valeur du bien donné (en pleine propriété), calculés par tranche. Les taux TTC vont de 1,1976 % (valeur du bien ≥ 60 000 €) à 5,8044 % (valeur du bien < 6 500 €). Il peut vous accorder, dans certains cas, des remises.

Autre taxe

Si la donation porte sur un bien immobilier, vous devrez également payer la taxe sur la publicité foncière dont le montant est de 0,60 % (+ un prélèvement de 2,37 % calculé sur le montant de cette même taxe) et une contribution de sécurité immobilière de 0,1 % sur la valeur de l’usufruit temporaire.

Avantages et inconvénients
AVANTAGES

Réduire votre imposition (diminution des revenus, sortie du bien de l’assiette de l’IFI)

Aider financièrement des proches (enfants, parents à la retraite) ou transmettre la jouissance d’un bien

Coût limité grâce aux abattements sur les droits de donation

INCONVENIENTS

Absence de perception des revenus pendant plusieurs années

Usufruitier peut vendre ou donner son droit (sauf clause contraire)

Utilisation d’un barème fiscal spécifique pour calculer l’usufruit

Pouvoir aider une association autrement qu’avec des versements ponctuels

Exemple:

Martin, marié et âgé de 55 ans, souhaite alléger son imposition (impôt sur le revenu et IFI) ainsi qu'aider sa fille, Justine âgée de 28 ans, actuellement à la recherche d'un emploi. Il a également l’intention de favoriser sa fille par rapport à son fils qui a une situation plus confortable.

Martin dispose d'un patrimoine important, il est redevable de l'IFI au taux de 0,5 %, et sa tranche marginale au titre de l'impôt sur le revenu est de 41 %.

Il possède depuis plus de 30 ans un bien immobilier d'une valeur de 450 000 € et dont il perçoit 36 000 € de loyers par an. Il paye 12 000 euros de charges. Cette location lui procure un revenu foncier imposable de 24 000 €.

Si Martin fait une donation d’usufruit temporaire de l'immeuble à sa fille :
En cas de donation pour 10 ans, le montant de l’usufruit est de 103 500 € (23% de la valeur du bien en pleine propriété).
L'abattement applicable entre parent et enfant, renouvelable tous les 15 ans, est de 100 000 €. Justine devra s’acquitter de faibles droits de donation de 175 € (5% sur 3 500).

Conséquences fiscales de la donation d’usufruit temporaire :

Pour les revenus fonciers :
Pendant la durée de la donation, Martin n’intégrera plus les revenus fonciers du bien locatif ce qui diminuera ses revenus imposables d’environ 24 000 € par an.
Ces revenus étant fiscalisés au taux de 41 % augmenté des prélèvements sociaux de 17,2 %, il réalise ainsi une économie d'impôt de 13 968 € par an (dans l'hypothèse où ses autres revenus restent stables et qu'il ne change pas de tranche d'imposition).

● Pour l’impôt sur la fortune immobilière :
Le bien ne sera plus taxable à l'IFI, Martin étant seulement nu-propriétaire. Chaque année, il économisera 2 250 € au titre de cet impôt.

Vous détenez ou achetez un bien produisant des revenus

Vous réalisez la donation de ce bien devant notaire en déterminant la valeur et la durée de l’usufruit temporaire

Vous bénéficiez d’une diminution de vos revenus
imposables

Le donataire usufruitier perçoit des revenus / la jouissance du bien

Au terme de l’usufruit

Vous retrouvez la pleine propriété du bien

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