Ingénierie patrimoniale
Votre objectif : optimiser votre fiscalité
LOCATION MEUBLEE
Louer un logement meublé pour bénéficier d'un régime fiscal avantageux
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Location meublée à usage de résidence principale du locataire
Investissement immobilier locatif
Louer un logement meublé vous permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux, de
développer votre patrimoine et d’avoir des revenus complémentaires.
Moins répandue que la location vide, la location meublée permet de répondre à la demande de logement des étudiants, des personnes qui déménagent pour des raisons professionnelles, des expatriés, et autres personnes mobiles qui ne souhaitent pas s’encombrer de meubles.
Comment ça fonctionne ?
La location peut porter sur un bien ancien ou neuf. Vous pouvez acheter un appartement ou une maison pour faire de la location meublée, ou si vous avez déjà un bien loué vide, vous pouvez le meubler.
Si un locataire est déjà dans les lieux, il faudra attendre son départ pour meubler le logement et signer un nouveau bail.
Les revenus de logements loués meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), (et non pas dans la catégorie des revenus fonciers comme la location de logements vides) et aux prélèvements sociaux.
Ce n’est pas le loyer encaissé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées par le propriétaire. A ce titre, il peut choisir entre 2 méthodes de calcul :
Micro BIC
Réel BIC
Loyers meublés inférieurs à 77 700 € par an
Sur option ou obligatoirement dès que les loyers meublés sont supérieurs à 77 700 € par an
=
=
Abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % en meublé de tourisme classé)
Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais d’assurance, taxe foncière) ET Amortissement comptable des constructions et travaux
=
L'amortissement comptable c’est la constatation annuelle de la perte de valeur des composants d’un bien immobilier (fenêtres, toiture, façade, etc.) du fait de l'usure ou du temps. L'amortissement comptable permet de déduire une charge "fictive" (= correspondant à la dégradation de l’immeuble) des loyers encaissés) sans impact sur la trésorerie.
Si vous disposez d’une épargne suffisante pour acheter sans crédit, l’emprunt peut être intéressant ; les intérêts sont déductibles des loyers (= économie d’impôt) et l’assurance-emprunteur protège votre famille si vous décéder.
Point de vigilance
La localisation est le critère primordial d’un investissement immobilier. Vous devez vous renseigner sur les transports, les commerces, les écoles à proximité. Il faut vous assurer que le marché locatif est suffisamment porteur pour vous permettre de trouver un locataire de qualité.
Si vous envisagez cet achat à crédit, il faudra contacter votre banque pour vérifier le montant que vous pourrez emprunter.
La location meublée peut se faire sous 2 statuts : loueur meublé non professionnel ou loueur meublé professionnel. Chacun de ces statuts entraine des conséquences sociales, fiscales. Vous serez considéré comme professionnel, au titre de l’impôt sur le revenu, si vous percevez plus de 23 000 € de loyers meublés par an et que ces derniers représentent la majorité des revenus de votre foyer.
Il n’y a pas d’imposition de la plus-value en cas de passage d’une location nue à une location meublée, car il n’y a pas de transfert de propriété.
Combien ça coûte ?
Pour louer un logement meublé, il faut équiper le bien. Le coût de cet équipement est variable selon le standing et le type de locataire recherché. Il faudra prévoir tout le mobilier (lit, table, chaises, armoire, lampes, etc.) et ustensiles nécessaires à l’occupation du logement (couette, oreillers, poêles, assiettes, couverts, etc.). Le locataire doit pouvoir entrer dans les lieux avec sa valise contenant ses effets personnels.
Avantages et inconvénients
AVANTAGES
INCONVENIENTS
Loyer plus élevé qu’en location vide
Turn-over important
Achat en société possible
Coût d’entretien élevé
Perception de revenus
complémentaires (loyers)
faiblement fiscalisés
Mise en place
Exemple:
Marine possède un bien locatif nu (=vide) pour lequel l’emprunt a été intégralement remboursé. Elle voudrait maintenir le bien dans son patrimoine mais elle trouve que la fiscalité est trop lourde.
Si rien n’est fait : Le logement est estimé à 160 000 €, il procure à Marine un loyer annuel de 4 800 €. Elle paye des charges de l’ordre de 1 000 € par an pour ce bien (taxe foncière, charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant, etc.).
Elle déclare un revenu imposable de 3 360 € (elle utilise le régime du micro foncier car l’abattement de 30 % - soit 1 440 € - est plus intéressant que ses charges réelles). Marine à un taux marginal d’imposition de 41 % et les prélèvements sociaux sont de 17,2 %, soit 1 956 € de fiscalité. Ainsi, elle dispose d’un revenu NET de 1 844 € par an (4 800 – 1 000 – 1 956).
Si elle loue le même bien meublé : Marine peut espérer un loyer plus élevé, estimé à 5 800 € (+20 %). En contrepartie, elle devra financer l’achat de meubles pour un montant de 3 000 €.
Si elle opte pour le régime micro-BIC, elle pourra prétendre à un abattement de 50 % sur le montant des loyers perçus, soit 2 900 €.
Si elle opte pour le régime réel BIC, elle pourra déduire plus de charges qu’avec le réel foncier, notamment les amortissements comptables.
Pour rappel, Marine à un taux marginal d’imposition de 41 % et les prélèvements sociaux sont de 17,2 %.
Synthèse
Loyer brut annuel
Déduction
Fiscalité annuelle
(IR + PS)
Location nue Micro foncier
4 800 €
Abattement 30 %
= 1 440 €
1 956 €
Location meublée
Micro BIC
Location meublée
Régime réel
5 800 €
5 800 €
Abattement 50 %
= 2 900 €
Charges courantes : 1 000 €
Amortissements* : 4 300 €
1 688 €
Revenu net de charges et de fiscalité
1 844 €
3 112 €
* L’expert-comptable a estimé l’amortissement de l’immeuble à 4 000 €/an sur 30 ans et celui
du mobilier à 300 €/an sur 10 ans.
Meubler le logement
Proposer le bien à la location
Etudier les dossiers des locataires
Faire entrer le locataire choisi dans les lieux (inventaire du mobilier annexé à l’état des lieux d’entrée)
291 €
4 509 €